新盛公司在线客服微信【77296577】2025年对众多房地产企业而言是至关重要的转折点——万科在年初被国家铁路集团接管，碧桂园和万达深陷债务困境……各企业面临各自难题，都期盼能在今年内找到解决之道。
在这波房地产企业面临寒流之际，作为中国最大的房屋买卖与租赁平台，贝壳却展现出了截然不同的景象。
最新发布的财报显示，贝壳2025年第一季度总交易额同比增长34%，达到8437亿元人民币，营收同比增长42.4%，达到233亿元。
然而，尽管这些看似光鲜的财务数据，并未得到资本市场的认可。一季报发布后，贝壳在美股市场的股价下跌超过5%。从长期来看，贝壳近年来的业绩表现确实亮眼，但股价却持续低迷。自2020年上市以来，贝壳股价曾一度触及75美元的高点，而现在不到20美元。
在行业低谷期，贝壳为何能持续盈利？
业绩与董事长薪酬同步增长
贝壳业绩的快速增长，得益于去年九月份以来各地推出的一系列房地产提振政策。
新房和二手房的中介业务是贝壳的核心业务。财报显示，贝壳新房业务净收入81亿元，同比增长64.2%；二手房业务收入69亿元，同比增长20%。
这样的业绩表现与当前的大环境密不可分。以新房总交易额为例，去年年中贝壳总交易额同比下降32.4%，年末总交易额收窄至3.3%。根据国家统计局数据，四季度新房销售额环比上涨近30%。
营收大幅增长的同时，利润也相应增加。一季度，贝壳净利润达到8.56亿元，同比增长98.2%。
值得一提的是，贝壳一季度业绩的“高增长”也符合近年来“一年高一年低”的规律。
（贝壳近期一季度关键数据概览。数据源自历年一季度财报。）
观察上表可知，2024年一季度业绩表现不尽如人意，营业收入同比下降19.2%，降至163.8亿元；净利润为4.32亿元，同比下降84.28%。相比之下，2023年一季度表现突出，净利润达到27.47亿元，创近五年新高，甚至超过了2021年、2024年和2025年一季度总和。
然而，调整后的利润数据并不那么耀眼。一季度，贝壳调整后净利润为13.9亿元，同比基本持平；调整后净利率为6%，同比下降2.5个百分点。
毛利率也从2024年同期的25.2%降至20.7%，下降4.5个百分点，主要原因是二手房业务在总收入中的占比下降。值得注意的是，二手房中介业务是贝壳毛利率最高的业务。
总体来说，由于前一年基数较低以及当前房地产市场的复苏，贝壳一季度的表现尚可。
从年度业绩来看，经历2022年的低谷期后，贝壳业绩重回增长轨道。2023年和2024年，贝壳的营收分别为777.77亿元和934.58亿元，同比增幅分别为28.2%和20.16%。
业绩的高增长并非唯一亮点，贝壳董事长彭永东的薪酬也引发了外界的广泛关注。年报显示，2021年至2024年四年间，彭永东薪酬总额接近16亿元，引发质疑“经纪人佣金流入CEO个人腰包”。具体来看，彭永东的薪酬总额分别为847.8万、4.75亿、7.13亿和4亿。
从彭永东的薪酬构成来看，占比最高的“股份支付薪酬费用”几乎每年都超过97%。若剔除股份薪酬，近两年彭永东的薪酬分别为1253.1万元和1176.6万元，与龙湖、绿城、华润等头部房企一把手年薪相差无几。
然而，与薪酬增长形成鲜明对比的是，自2021年5月24日彭永东接任贝壳董事长以来，贝壳股价累计下跌超过60%。这意味着，贝壳近年来业绩的快速增长并未给股东带来相应的收益。
关于贝壳备受争议的“高抽佣”，公司将其经纪业务的大幅增长归功于贝联和链家平台经纪人成交量的提升。财报显示，二手房业务中，贝壳一季度的佣金收入从去年同期的46亿元增长20.5%至56亿元。以向加盟商收取的平台服务、加盟服务及其他增值服务费用（主要以贝联平台为主）从去年同期的11亿元增长17.6%至13亿元。不过，对于新房业务，贝壳并未披露佣金收入。文章内容改写如下：
主要原因是贝壳公司的规模扩张。截至2025年3月31日，公司的门店总数增长了28.6%，达到了56849家，其中包括新增的12617家活跃门店。同时，公司经纪人数量增长了24.3%，达到55万以上，活跃经纪人数量增加了约9.17万人。
另一方面，贝壳业绩持续增长的现象，部分归因于抽佣比例的提升。在2023年中期报告中，贝壳指出，部分收入增长显著是由于增值服务渗透率的提升以及贝联门店对存量房交易佣金的适度上调。
进入2024年，南方都市报报道指出，在广州市南沙区，贝壳找房广州站的一些当地门店老板反映，自今年6月起，贝壳平台在新房交易佣金中对南沙门店的抽取比例提高了2%，达到23%，这一比例比广州其他区域高出5%。
新华财经的报道显示，贝壳旗下的直营品牌链家在上海地区占据了最大的市场份额，据多家行业机构统计，链家在上海的挂牌市场份额达到70%，成交市场份额约为25%。在此背景下，上海链家坚定地保持着行业最高的收费标准，即买卖双方支付成交价格的3%（买方2%加卖方1%），且根据近期调研，这一费率在上海几乎没有讨价还价的余地。相比之下，其他中介机构普遍执行2%的收费标准，且有一定议价空间，而部分中小机构为了争夺市场份额，甚至推出了最低“买方1%加卖方免佣”的优惠策略。
在小红书上，也有网友对贝壳的高抽佣率表示不满，讽刺称“贝壳的高佣金并非为了业务员幸福，而是为了平台的幸福”。
然而，在贝壳去年的年度报告和今年第一季度的财务报告中，公司并未对佣金是否上调的问题作出任何回应。尽管如此，公司的创新业务正以迅猛的势头发展。近期楼市的回暖促进了贝壳传统业务的增长，但从未来的发展趋势来看，新房和二手房经纪业务对总收入的贡献预计将逐年减少，而新兴业务的重要性将持续增强。
贝壳公司的新业务领域包括房屋租赁、家居装修以及“贝好家”项目，这是贝壳在2023年7月提出的“一体三翼”战略布局。
据数据显示，房屋租赁业务增长最为迅速，同比增长达到93.8%，达到51亿元人民币，这主要得益于“省心租”模式下租赁房源数量的提升。“省心租”服务自2021年底推出，主要服务模式为托管业主房源，主要覆盖一二线城市。这种模式确保了房东在房源空置期间仍能获得租金，但同时也导致常年租住同一房源的租客租金上升，因此在社交媒体上对该模式的评价存在分歧。
今年初，一线城市的住宅租金环比普遍上涨，涨幅在0.96%到2.68%之间。具体来看，北京、上海和深圳等一线城市的住宅租金在4月份继续稳居前三，租金单价分别为117.89元/平方米/月、103.51元/平方米/月和96.5元/平方米/月。
尽管市场上租赁住房供应充足，宏观经济环境和人口流动等因素尚未发生根本性变化，市场活跃度难以大幅提升，区域分化现象将持续。核心城市凭借经济和需求优势，租金有望保持稳定或温和上涨，而非核心城市可能仍需应对租金下跌的压力。
此外，家装家居业务的净收入从2024年的24亿元增长至2025年第一季度的29亿元（约合4亿美元），这一增长主要得益于房产交易业务推荐客户带来的家装订单量增加。
尽管家装业务和租赁业务在规模上还不能代表整个行业的发展，但它们的发展速度仍然令人期待。当前，贝壳正处于从房产交易平台向一站式居住服务生态转型的关键时期。在房地产市场平稳发展的背景下，贝壳去年的营收创造了历史新高，一季度也展现出积极的发展态势。然而，估值修复依然是贝壳面临的一大挑战。贝壳未来又将讲述怎样的新故事呢？